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有关夫妻婚姻财产的这些知识,您必须知道!
2017-10-30 21:57:47
 
  夫妻共同财产,是指在夫妻关系存续期间夫妻所共同拥有的财产。所谓夫妻关系存续期间,是指夫妻结婚后到一方死亡或者离婚之前这段时间,这期间夫妻所得的财产,除约定的外,均属于夫妻共同财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。夫妻一方对夫妻存续期间的财产的处分,需征得配偶的同意。
  夫妻婚内协议对婚前财产约定的效力问题
  婚姻存续期间,夫妻双方签订书面协议约定登记在一方名下的婚前个人所有的房屋归夫妻共同共有,属于《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款规定的夫妻婚内财产约定,对夫妻双方均有约束力,并不因是否办理房屋权属变更登记而影响其效力。
  相关法条
  1.《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一、二款
  2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第六条
  3.《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款
  案情简介
  孙某与刘某于2005年6月1日登记结婚,生育一女刘某某。2011年9月29日,双方签订《协议》一份,载明:“夫妻双方本着平等、自愿、负责、互信的原则,经双方友好协商,现达成如下协议:1.夫妻双方必须忠诚对待对方,不得有意欺骗对方。2.遇到任何问题,夫妻双方都应冷静、坦诚的交流。......8.现丈夫刘某名下北京市通州区× ×小区1402房屋,需在2011年10月15日之前将房产的所有权加上妻子孙某,房屋属夫妻双方共同财产。9.丈夫刘某如违反以上协议的任何一条,其名下的所有财产归妻子孙某所有,其女刘某某的监护权、抚养权归孙某所有。此协议一式两份,夫妻双方各持一份,该协议经双方签字立即生效”。
  涉案北京市通州区× ×小区1402号房屋(以下简称1402号房屋)的购房价是250288元,由刘某婚前个人购买并支付首付款50288元,余款20万元由刘某向中国工商银行股份有限公司北京大兴支行贷款支付。2005年6月刘某与孙某结婚登记前,1402号房屋仍有178260.64元贷款本金未还。截至2012年2月刘某与孙某分居时,1402号房屋仍有122781.78元贷款本金未还。二人婚后至分居共同偿还贷款108003.98元,其中本金54662. 99元,利息53340. 99元。 2010年6月11日,北京市住房和城乡建设委员会为刘某颁发了1402号房屋的房屋产权证书,但之后该房屋产权证上并未添加孙某的姓名。
  2013年6月,孙某以夫妻感情已破裂为由,诉至北京市通州区人民法院要求离婚;确认1402号房屋为夫妻共同财产并判归其所有。
  案件审理过程中,双方均认可1402号房屋现市场价值为180万元。
  审理结果
  北京市通州区人民法院作出(2013)通民初字第9554号民事判决:一、孙某与刘某离婚;二、三项(略);四、1402号房屋归刘某所有,该房屋剩余贷款由刘某负责偿还,刘某给付孙某房屋折价款人民币八十三万五千元,于判决生效之日起十五日内执行清;五、六项(略)。宣判后,刘某向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院于2014年6月19日作出(2014)三中民终字第5398号民事判决:驳回上诉,维持原判。
  裁判理由
  法院生效裁判认为:婚姻以感情为基础,现双方感情破裂,无和好可能,且双方均同意离婚,人民法院应予准许,并对子女抚养、财产分割等问题一并处理。
  关于1402号房屋,刘某主张其与孙某签订《协议》,将个人单独所有的房屋的一半产权赠与孙某,但因未办理过户,故其行使赠与人的任意撤销权,该房屋仍应属其个人所有,孙某仅能分得共同还贷部分相应的增值利益。就此,法院认为,夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有,约定应采用书面形式。现刘某与孙某采用书面形式对该房屋的产权状况进行了约定,该约定不违反法律法规的强制规定,应予认可。刘某虽主张其系受迫于孙某而签订《协议》,但未提交证据证明其存在欺诈、胁迫等情形,故《协议》之约定对双方均具有约束力。基于此,1402号房屋应当按照夫妻共同财产进行分割。法院结合该房屋的市场价值、还贷数额和房屋使用情况,判决该房屋归刘某所有,由刘某支付孙某相应房屋折价款。
  法律依据
  本案的争议焦点在于刘某与孙某签订《协议》第8条中关于“现丈夫刘某名下的1402号房屋,需在2011年10月15日之前将房产的所有权加上妻子孙某,房屋属夫妻双方共同财产”之约定的性质应作何理解,是属于夫妻之间赠与房产的行为,还是夫妻婚内就其财产权属做出的特殊约定?
  目前,审判实践中对此主要有两种观点。
  一种观点认为,协议第8条约定本质上是刘某将登记在其名下的个人所有房屋中的一半份额赠与给孙某,因此属于夫妻之间赠与房产的行为,应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法司法解释三》)第六条的规定,在房屋未办理变更登记前,赠与人刘某可以依据合同法的相关规定行使任意撤销权;
  在这种情况下,全额出资的一方如果没有证据证明是以婚后共同生活为目的而出资的,将被认定为夫妻共同财产。
  还有一种特别的情况,那就是不少年轻夫妻买房时,父母都会给予一定的支持,比较常见的是:首付款由一方或双方的父母资助,银行按揭由小夫妻负责归还,房屋产权登记在小夫妻一方或双方名下。这种情况下的房产权属是怎么样呢?
  ?婚前一方父母出资,产权登记在一方名下
  若是一方父母全额出资,且产权登记在自己子女名下,则该房屋属于登记方的婚前个人财产;若是一方父母只出了一部分购房款,剩余房款是以按揭贷款方式支付,且由小夫妻共同还贷,则离婚时一般会将房子判归登记方所有,由其继续支付剩余贷款。对于婚内共同还贷部分(包括本金和利息)及其产生的增值,则由得房子的一方对另一方做出补偿。
  ?婚前一方父母出资,产权登记在双方名下
  应认定为双方的共同财产。如果双方约定了共有方式是共同共有或按份共有,并进一步约定了各自份额,则按约定享有产权。如果双方对共有方式没有进行约定,则视为等份共有。
  ?婚前双方父母均出资,产权登记在双方子女名下
  应当认定为对各自子女的赠与,而不能因为产权登记在双方名下就理解为对双方的赠与。
  ?婚前双方父母均出资,产权登记在一方子女名下
  即使产权登记在一方子女名下,也应当认定为对各自子女的赠与,而不能简单理解为双方父母对一方的赠与。如无其他相反约定,应认定为双方按份共有。
  ?婚后购房时一方父母全额出资,产权登记在自己子女名下
  婚姻法司法解释规定,“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”这条解释主要是考虑到我国现实国情:房价飙升,父母为子女购房往往倾其毕生之积蓄,并是在怀着对子女婚姻长久美满的美好期许的前提下为子女出资的。在目前情况下,将此出资认定为对自己子女的赠与较为公平。
  另一种观点则认为,夫妻双方在协议中约定登记在刘某名下的房屋归夫妻共同共有,性质上属于《中华人民共和国婚姻法》(以下简称《婚姻法》)第十九条第一款规定的夫妻对其名下财产权属做出的特殊约定,对夫妻双方均具有约束力,并不因房屋是否办理变更登记手续而影响其效力,刘某当然也不得行使任意撤销权。法院裁判采纳了后一种观点,具体分析如下:《婚姻法》第十九条第一款规定:“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。”这是2001年《婚姻法》修订时新增加的关于夫妻约定财产制的规定,明确了分别财产制、共同财产制和混合财产制三种作为可供夫妻双方约定选择的婚姻财产制。《婚姻法》第十九条第二款规定:“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力。”这是约定财产制对内法律效力的规定。依该规定,只要夫妻双方基于意思自治的原则,签订书面协议就其名下财产权属进行的约定符合婚姻法规定的生效要件,即对夫妻双方发生法律上的拘束力,并未要求以夫妻双方办理物权变动手续为生效要件,也未赋予一方可以行使赠与合同任意撤销权的权利。
  《婚姻法司法解释三》第六条规定:“婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”该条仅适用于夫妻一方将其个人所有的房产赠与另一方个人所有的情形。此种约定不属于上述《婚姻法》第十九条规定的约定财产制中财产类型的任意一种,因此不应适用《婚姻法》第十九条的规定,而应当适用物权法、合同法的一般规定进行处理。依据《中华人民共和国合同法》关于赠与合同的规定,上述约定可以视为夫妻之间的赠与行为,根据该法第一百八十六条第一款的规定,在未办理房屋变更登记手续前,赠与人可以行使任意撤销权,撤销对另一方的赠与,另一方请求继续履行协议办理房屋变更登记的,不应得到支持。
  本案中诉争的1402号房屋为刘某婚前个人购买的财产,实际也登记在刘某个人名下,刘某与孙某在签订的协议中明确约定该房屋属于夫妻共同共有财产,该约定在性质上属于《婚姻法》第十九条规定的夫妻婚内财产约定中的混合财产制类型。故在此情形下,应适用《婚姻法》第十九条第二款的规定,确认该约定对夫妻双方均具有约束力,而不应适用《婚姻法司法解释三》第六条赋予一方行使赠与合同任意撤销权的权利。综上,一、二审法院认定该房屋属于夫妻双方的共同财产是正确的。
  离婚时共同还贷房产如何分割?
  要结婚,先买房,几乎成了年轻人的烦恼。可是随之而来更大的烦恼却是,婚前个人按揭首付,婚后用夫妻共同财产还贷的房产,离婚时该如何分割?
  法律依据
  随着《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》出台之后,这个问题变得清晰了。
  该解释第十条规定,“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。”
  “依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”
  简单来说,这个法条对房产在离婚时的分割处理,包含以下意思
  1、意思自治。双方协议处理。这是民事法律尊重意思自治原则的体现。
  2、法院判决。协议不成的,人民法院可以判决房产归产权登记一方。为了与物权法的登记公示原则相协调,法院一般判决房产归产权登记一方。
  3、债务处理。尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。
  4、利益补偿。由于婚后共同还贷,所以法律规定由产权登记一方对另一方进行补偿,包括共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。
  实践方法
  1
  离婚时房产增值,怎么分割
  第一步:先计算诉争房产的升值率,即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格+共同已还利息+其他费用(其他费用是指交易所涉及的成本,属于购房的必要支出,如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等,但不包括公共维修基金和物业费,因为其费用产生的基础并非交易,而是不动产长期使用中产生的费用)
  第二步:计算非产权登记一方所得补偿款,即共同还贷部分乘以不动产升值率,该数额的一半即为应补偿的数额。
  2
  离婚时房产贬值,怎么分割
  实践中,有时也会遇到房价贬值的情况,比如购买房产时在一个比较高的点位,婚后夫妻共同还贷若干年后,离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况,我们认为,产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二,一是一方婚前已经签订房产买卖合同,购买什么小区、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择,另一方婚后只是共同参与还贷,购买方自然应当承担房价下跌的风险;二是离婚时房产判归产权登记一方,如果只是用于居住而非投资,房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。
  夫妻房产权属问题
  上回我们说到了婚前同居财产的分割问题,这次就该到婚后的房产问题啦~
  我们这次就来说说在柴米油盐的生活中
  关系两个人的大事之一
  同时也是经理人常遇到的难题:
  夫妻双方的房产权属问题
  产权登记在首付款支付方名下的情况
  婚前一方以个人财产支付首付款并在银行贷款,该不动产登记于首付款支付方名下,根据婚后还贷方式不同可以分为以下几种情况:
  ?以夫妻共同财产还贷
  这种情况下通常先由夫妻双方协议处理,双方不能达成协议时,该不动产产权归属于登记一方,还没有归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项以及该房屋增值部分。如果发生离婚行为,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定即照顾子女和女方权益的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。
  ?首付款支付方以个人财产还贷
  根据婚姻法相关规定,婚姻存续期间无论夫妻双方实行共同财产制还是约定财产制,法律规定的或者约定的个人财产都属于个人支配的范围,这种情况下首付款支付方以此还贷的,该房屋产权当然归属于首付款支付方个人所有。
  ?夫妻双方实行共同财产制,首付款支付方以个人工资还贷
  婚姻关系存续期间,在夫妻双方没有约定的情况下实行的是夫妻共同财产制,根据婚姻法相关规定,夫妻在婚姻关系存续期间的工资、奖金为夫妻共同财产,因此,这种情况下即便首付款支付方是用自己的工资还贷,其效果仍然是以夫妻共同财产还贷,产权说明如上。
  ?夫妻双方实行分别财产制,首付款支付方以个人工资还贷
  夫妻双方可以订立协议实行夫妻分别财产制,这种情况下首付款支付方以其个人工资还贷的,该房屋产权当然归属于首付款支付方个人所有。
  产权登记在夫妻双方名下的情况
  房产证是房屋所有权的凭证,是由国家法定的不动产登记机关发放的用于证明对房屋拥有物权的唯一、排他的证明。按照我国现行的法律,房屋登记是房屋权利归属的法定公示方法,是房地产取得、变更、设立的标志。所以这种情况下,无论是用个人财产还贷还是夫妻共同财产还贷,该房产都属于是夫妻共同所有。
  产权登记在另一方名下的情况
  ?婚后双方父母出资,产权登记在一人名下
  这种情形较为常见,而且争议颇多。《婚姻法司法解释(三)》规定,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。
  ?婚后双方父母出资,产权登记在双方名下
  若无其他相反约定,应当认定为对双方的赠与。此种情形下,以认定为共同共有为宜。婚后按揭购房,一方父母出首付款,产权登记在自己子女名下,由夫妻双方共同还贷的首付款可以认定为只赠与出资父母的子女,离婚时该房屋应认定为夫妻共同财产,对首付款部分应认定为出资人子女的个人财产。由于个人财产婚后的自然增值仍然归个人所有,故离婚时首付款的增值部分也应判归一方。